経済的独立を果たすための収入と自己資金、そして信念。
・経済的独立をどう定義するか
私の現在の至上課題は
経済的独立
である。
これをどう定義するか。
この定義によって具体的な目標数値が変わってくる。
よく言われる基準として
年収と同額の年間家賃収入
が挙げられる。これも一つの基準だろう。
しかし、単に家賃収入だと、大きくレバレッジをかけた場合の借り入れ、などの要素が含まれなくなる。
そのため
家賃収入－返済金額
で計算しこの
手残り金額が年収と同程度
を基準とするべきだろうか。
給料でもこの手残りでも、この金額から控除が計算される。
ここで事業で得た収入の場合、経費が使える。
当然実質的な手取り金額で考えれば、家賃収入が給料を超えることになる。
色々な考え方があるだろうし、もっと厳密な計算をして出すこともできるだろうが、単なる思考実験なので今回は単純化して考える。
私は現時点で、借り入れをして物件購入はしていない。
物件は全て現金での購入だ。
当分の間は、その方向性は変わらないだろう。
そこで、現金のみで物件を買い進めた場合、どのようになれば経済的独立を果たせるのかを考えたい。
・何万円分の物件があれば、家賃収入が給料を超えるか
ここで年収を５００万円と決める。
５００万円あれば、贅沢はできないにしても、人並みの生活レベルを維持できる。
これを家賃収入で超えるにはどうすれば良いのだろうか。
現金のみの場合、物件価格に対する利回りが、家賃収入を決める。
では年間５００万円の家賃収入を得るには、いくら分の物件が必要になるか。
平均利回り１０％・・・５０００万円分の物件
１５％・・・３３３３万円分
２０％・・・２５００万円分
２５％・・・２０００万円分
現実的な利回りはこの範囲だろうか。
１０％というのは新築アパートなどだろう。
そういったものであれば、単純な利回りでなく資産価値、返済比率などの点も考えることになるため、今回は考えない。
ボロ物件をリフォームしていく、という方向性なら利回りは２０％を確保したいところだ。
この利回り２０％という数字は実際可能なのか。
私の肌感覚でいえば
十分に可能だ
と考える。
特にリフォームのほとんどをＤＩＹで行えば、達成できないわけがない、と。
間違いなく自分の時間、労働力を相当量注ぎ込むことになる。
だが、それを許容できるなら、誰でもできる、と断言できる。
その場合でも必要な自己資金は２０００万円近くとなる。
２０００万円、大金である。
そう簡単に貯められるものではない。
だが、全て現金で物件を買わないとしても、自己資金の重要さは改めて説明する必要もないくらい自明のことだ。
金融機関から融資を受ける際でも、その頭金や手持ちのキャッシュが融資の大きな判断材料となる。
自己資本を蓄えずして物件の拡大を進めることは、裏道めいた方法もあるだろうが、基本的には困難だ。
・どうやって資本を蓄積するか。貯金をするか。
単純である。
お金を使わなければ良い。
金銭的な攻撃はさまざまな知恵が要る。
しかし防御は極めてシンプルだ。
浪費を避けること、これだけだ。
必要なことは、忍耐、自分を律すること。
だれも貯金の方法を知らないわけがない。
にも関わらず、世間には貯金など全くできず、給料日まで食うや食わずという人間が溢れている。
理由は単純、ただその方法を実践する信念が足りないのだ。
絶対に経済的独立を勝ち取るのだ、という信念。
私はこの信念を燃やし続けなければならない。
不動産投資を志したころ、現在のように自分をコントロールすることなどできなかった。
当初は全く合理的に行動できず、自己嫌悪に陥ることもしばしばだった。
その状態からいかにして、信念を確立していったのか、自分でも振り返るために今後書いていきたい。
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