法人設立へ向けて:それぞれが目標に合った選択を
不動産投資を進める上で、誰もが一度は考える法人化。
メリットデメリットについては色々言われている。
私自身も最近は真剣に考えて、本を読み漁っている最中だ。
その結果として、少なくとも今年中には設立しようと決意した。
そこに至るまでの考えなどをまとめていきたい。
1.法人化のメリット
・経費の適用範囲が増える。
・家族を社員にして給料を払えば、利益を圧縮、財産を移転できる。
・不動産売買が短期で可能になる。
・会計を明確に分けることができる。
・実績を積み重ねることで、金融機関からの借り入れがしやすくなる。
・個人名義物件を法人に対し、管理またはサブリース、することで個人の所得を減ら
すことができる。
・家族を法人の代表に据えることで、会社の副業規定を回避できる。
・物件を拡大し続けるなら法人でないと、累進課税が加速し続ける。
2.法人化のデメリット
・設立に費用がかかる。
(合同会社で最低7万円ほど)
・法人に利益がでなくとも、毎年の法人税が7万円くらいかかる。
・確定申告が個人では難しく、税理士費用がかかる。
3.今後の投資方針でどうするべきかを決める
上にメリット・デメリットを書き連ねたが、結局はそれぞれの状況、目標などによ
って最適解は違ってくるだろう。
そのため私のケースで考えると、という話になる。
まず大きいのが個人の累進課税だ。
勤め人として給料をもらっている場合、個人名義で不動産を買って家賃を得れば、
個人の所得は給料と合算される。
仮に個人としての年収が500万円あった場合、所得税の税率は20%だ。
それにプラスして家賃収入が加わるわけだが、20%から変化するのが合算所得が
年間695万円を超えたときで、税率は23%になる。
200万円増えた場合、戸建てなら4戸分くらいだろうか。
さらに個人の年間所得が900万円を超えると、一気に税率が跳ね上がり33%に
なる。
年収1000万円あっても330万円が、国にただ取られるのみなのだ。
これはハイスペックサラリーマンが、実際に使える可処分所得がそこまで多くな
い、というのも頷ける数字だ。
対して法人の税率は、個人で設立するような中小法人の場合、年間800万円以下
の部分については15%。
800万円を超えた部分については25.5%だ。
個人の税率と比較すると、同じ所得でも明らかに法人が有利になるのはいうまでも
ない。
その上、この所得についても経費の適用範囲が多く、個人でできる節税対策では
できないことが数多くあるため、所得自体をここから圧縮可能だ。
物件の売却は、個人であれば最低5年間保有する必要があるが、法人は機動的に売
買が可能だ。
また金融機関から融資を引いて、一気に拡大しようとすれば、当然その物件は個人
で持つよりも法人所有にするべきである。
先のとおり大きな物件を買えば、それだけ所得が大きく増える。
そうなると個人の税率も跳ね上がり、税金だけが増えることになりかねない。
そもそも大きく融資を引こうと思ったら、その法人がある程度の期間健全経営を続
けていることを、金融機関に示す必要があるだろう。
そのためにも、早めに法人を設立し、黒字運営期間を積み重ねる必要があるのだ。
個人的に一番大きな理由がこれだ。
将来の物件拡大を見据えた場合、金融機関からの借り入れは避けられない。
その布石を早めに打っておくことで、舞い込んだチャンスをものにできるかどうかが決まるだろう。
そのために必要なのが法人の設立・運営にともなうランニングコストだろう。
最初の年は恐らく利益がギリギリ出るかどうか、くらいではなかろうか。
だが物件拡大路線を考える人なら、遅かれ早かれ法人を持つことになる。
自分の経験値を積み、成長をするためにも、ここは一歩前に踏み出したい。