書評「不動産投資と火災保険 改定増補版」：藪井馨博
不動産を取得した場合、火災保険の加入は必須だ。
しかし大半の人は火災保険について、ちゃんと勉強したことがないのではないだろうか。
保険代理店の勧めるままに契約したり、ネットでちょっと調べて安いから、という理由で最低限の保証内容にしたり……
災害などの事故が起こらなければ、それでも問題ないだろう。
しかし特に築古の物件を運営する場合、様々なトラブルは避けられない。
いざというときになって
なんでこの事故では保険金が下りないんだ
と嘆いても遅いのだ。
火災保険についてしっかりと学びたい、と思ったなら今回紹介する一冊
不動産投資と火災保険 改定増補版：藪井馨博
がオススメだ。
私が保有する物件はどれもボロ物件である。
そのような築古物件の運営において、保険上注意する点などをまとめたので参考にしてほしい。
- １．経年劣化、メンテナンス不足で起こった事故は火災保険対象外
- ２．地震保険は「全損」扱いでも建物金額の５０％までしか保証されない
- ３．入居者保険は２年の満期時に更新されていないことがある
- ４．事故に備えた対策
- ５．おわりに
１．経年劣化、メンテナンス不足で起こった事故は火災保険対象外
火災保険の基本保証は
・火災、落雷、破裂、爆発
・風災、雹災、雪災
であり、これらは最低限の保険料でも適用となる保証内容である。
実際はこれら基本保証に加えて、さまざまな特約を付けているだろう。
主なものとして
・水災
・水濡れ、物体落下
・施設賠償、建物賠償
・弁護士費用特約
などが挙げられる。
築古の場合いろいろな事故のリスクが考えられるが、最も多いものは水回り関係のトラブルだろう。
給水管が破裂して部屋が水浸しになった、などは築年数が経つと十分起こり得る事故だ。
そのようなケースは、水濡れの特約に入ってさえいれば問題ない、と考えている人も多いかもしれない。
しかし事故の結果が水濡れである、というだけでこの保証は適用されない。
重要なのはその原因がどこにあるのか、である。
まず基本的に
設備の経年劣化が原因であれば、保険は適用されない
ということだ。
例えば
以前から錆が出ている給水管がついに破裂した
以前も修理した屋根から雨漏りが再発した
などだ。
逆に言えば保険を適用させるためには
その事故原因が、突発的なものであることを立証する必要がある
ということだ。
これまでメンテナンスをしっかりと行っていたにも関わらず、突発的な台風、大雪、飛来物などによって設備が損傷した、そういったケースであれば問題ない。
私は正直この理解があいまいだった。
修繕に該当するものは保険適用外、ということは当然
ネズミによる被害、シロアリ被害
なども適用されない。
２．地震保険は「全損」扱いでも建物金額の５０％までしか保証されない
地震保険に加入するべきかどうかも悩ましい問題だ。
これは物件の地域によってリスクが異なり、高い地域であれば加入しておきたくなるものだ。
しかし、地震で物件が倒壊するなどの被害にあったとしても
保険上の建物価格の５０％までしか保証されない
ことになる。
つまり建て直すだけの保証はされないわけだ。
また保証される金額は、実際の被害額には関係なく、あくまで保険上の金額から計算される。
ここで注意なのだが、大規模な地震であれば、その影響で火災や水災が二次的に発生することがありえる。
地震が原因で起きた火災や水災による被害は
火災保険ではなく地震保険が適用される
のだ。
つまり地震が原因の火災で建物が全焼したとしても、最大で５０％までした保証されない、ということだ。
ただ、この５０％の上限について、一部の保険会社では特約に入ることで１００％にすることも可能なようだ。
３．入居者保険は２年の満期時に更新されていないことがある
入居者が物件に入る際には、入居審査などを行い入居者保険に加入されていると思う。
しかしこの保険がいつまでの保証で、どういった形で更新するのかを、ちゃんと把握しているだろうか。
もし入居者の過失により物件に被害が出た場合は、この保険から補償してもらうわけだが、いざというときに保険が切れていたら目も当てられない。
管理会社がしっかりと手続きをしていれば問題ないが、自主管理であれば大家がその点に目を光らせる必要があるだろう。
また入居者保険の適用範囲も問題だ。
入居者によっては
物件にいつの間にか、同居人を勝手に住まわせている
又貸しして契約者以外の人間が住んでいる
といったことが起こり得る。
そのような状況で事故が起こった場合、入居者保険が降りないことがあるのだ。
この点は保険の保証内容に明記されているので、大家は確認しておくべきだろう。
４．事故に備えた対策
(1) 築古物件は保証内容を広くとり、契約期間を短めにする
築古であればあるほど、保険の世話になることは増える。
ランニングコストが高まるという点は痛いが、結果的にはそれがリスクヘッジになる。
また長期契約することで保険料の割引もあるが、築古はこまめに必要な保証とリスクを見直し、臨機応変さを失わないようにするほうが良い。
(2) 事故が起こったらすぐに保険請求手続きに動く
事故が起こった場合、加入者がすべきことは
事故と原因の因果関係を立証する
ことだ。
そのためにも状況をすぐに写真に残すなどの措置は欠かせない。
時間が経てば経つほど、その被害が突発的なものかどうか、立証することが難しくなる。
それだけでなく、事故の発生前の状況も写真に残しておくことが望ましい。
修理業者に対しても早急に見積もりを依頼する。
保険請求にあたっては、その見積もり内容も注意する必要があり、可能な限り細かい内訳で書いてもらうようにする。
部材のパーツごとの値段などは必要だろう。
少損害とされる「５０万円未満」であればほぼ写真鑑定のみで、手続きは終わるようなので、これらの手続きはしっかり行いたい。
(3) 共済保険は法人名義の物件で加入していても保険金が支払われない
保険料が安いため、共済保険に加入している人は多いと思う。
しかし注意したいのが
共済保険は個人の財産を守るという趣旨であり、法人は対象外
であるということだ。
ありえるケースのが、法人名義で物件を購入し、個人でその物件に対して共済保険に加入する、という場合だろう。
この場合保険加入者と物件の所有者が異なる。
賃貸用物件として保険に入っていても、法人であるがために保証されず、保険金の無駄払いになりえるのだ。
(4) 特約の「不測かつ突発的な事故」が外されていないか
保険請求で最も多いのが
不測かつ突発的な事故
で請求の４３％を占めるらしい。
この特約は適用の幅が広いのだが、保険料を安くするため、特約を外している人も多い。
よほどの理由がない限り加入しておくべきだろう。
５．おわりに
火災保険は普段意識することはない。
保険を使う機会が起こらないことがベストであるが、いざというときに使えるかどうかで大きな金額が変わってくる。
あまり不動産においては守りの勉強のため、あまり語られることがない部分だ。
しかし、手痛い失敗を犯す前に勉強しておかなければならない。
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