DIY大家の覚え書き@TOYAMA

富山にて不動産投資で経済的独立を目指す戦いの記録

県民共済は最低限の保証、大家には不安材料

 物件にかける火災保険について。

 以前の記事で紹介した「不動産投資と火災保険」を参考に色々と見直してみた。

 

hacchi6.hatenablog.com

 そうすると、1号物件購入時に入った保険の問題点などが浮き彫りになってきた。

 その点を書いていきたい。

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 1.加入のしおりはちゃんと目を通そう。

 私が1号物件を買った当初、火災保険も当然加入した。

 そのときの考え方としては

   どうせボロ物件だから、保険も最低限で十分だ

というものだった。

 そのためネットで保険料を比較するなどして、最も安く済む

   都道府県共済

に決めたのだった。

 県共済は保険のプランとしては非常にシンプルだ。

 民間の保険会社での最低限のプランである

   ・火災、落雷、破裂、爆発

   ・風災、雹災、雪災

の二つに加えて

   ・車両の衝突、物体落下、突発的事故による漏水

などが含まれている。

 さらにオプションとして

   ・地震保険

を選択可能だ。

 

 こういった保証内容を、私は今回勉強し直すまで正直把握していなかった。

 加入時に郵送されてくる

   ご加入のしおり

というものがあったが、一度としてこれを熟読したことはなかったのだ。

 改めて読んでみると1ページ目から重要なことが書いてある。

   ・対象となる住宅はご加入者またはご加入者と生計を一にする二親等内の親族が

   所有し、かつ人が現に居住している日本国内の住宅(貸している住宅も含む)

   ・法人名義の物件、空き家、別荘、土地に定着していない建造物等は対象となら

   ない。

   ・保証開始希望日から30日以内に入居することが明確になっており、当組合が

   認める場合に限る。

など、本を読むまで知らなかったことが色々と書いてあるのだ。

 この分厚く細かい字で書かれている冊子を、加入者の何割がちゃんと目を通すのだろうか。

 自分の住居にかけている人は読む必要はないかもしれないが、私は事業として不動産をやっている。

 保険の内容を把握していないなど、ありえないことだ。

 つくづく自分の愚かさを恥ずかしく思った。

2.浮かび上がる問題点。

 共済の保証内容は前述の通りだ。

 本当に最低限の保証といった内容、正直賃貸経営で求められるリスクをカバー出来ているとは言えない。

 特に付け加えたい保証として

   ・施設賠償、建物賠償特約

   ・汚破損、不測かつ突発的な事故

が挙げられる。

 膨大な賠償額のリスクと、ボロ物件における適用頻度の高さを考えればこれらは必須だろう。

 

 共済のメリットといえば、掛け金が安いことだ。

 私の1号物件の場合

   築31年、延床面積29坪、共済金額2,030万円、地震保険なし

を年払いして

   16,240円

であったのだから、民間保険と比べると割安ではあっただろう。

 これまで何も起きなかったから、今までのところは問題なかった。

 共済は、物件のオーナーとしてではなく、賃借人として加入するなら掛け金も安くて良いだろう。

 

 また共済について疑問点も浮かんできた。

 前述したとおり、共済で保証の対象となるのは

   保証開始日から30日以内に入居が明確になっていること

となっているのだが、これは

   物件購入時から入居者が入るまでの間は保証されない

ということになるのか、である。

 火災保険は基本的に空き家は保証の対象外だ。

 空室期間中に何らかの事故が起こったらどうなるのか。

 保証されないのであれば

   物件購入時は加入せず、入居が決まってから入るほうが節約できる

ということになる。

 この点は調べても明確な答えが得られていない。

3.保険を見積もると共済よりかなり高額に。

 以上の状況から、共済では賃貸業で加入すべき保証が十分でない。

 ネットで民間会社の保険をいくつか見積もってみたが、色々な特約や地震保険を加えていくと

   年間支払額は4~5万円前後

になりそうだ。

 これまでの支払額と比べるとかなり高額になる。

 相場も分からないが、そこまで各社で大きな差があるとは思えない。

 また小さい会社では不動産オーナー用の保証が充実していないケースも多く、安易にネットのみで済ませるのは軽率かもしれない。

 リアルで賃貸用保険に詳しい代理店へ出向く方が確実だろう。

 だが代理店を探すにあたっても

   不動産賃貸業に理解がある

   いざ保険申請のときに頼れる

などの要素に強いところにお願いしたいが、そんなことは実際に話してみないとわからないだろう。

 代理店の開拓、結構骨が折れそうだ。

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