６・７号戸建のリフォーム客付けと８・９号購入と融資

前回記事を書いたのは昨年の６月。

そこから半年以上空いてしまったので、この期間の流れを整理しておく。

１．７号戸建と６号戸建のリフォーム

昨年６月は時期的に７号戸建のリフォーム真っ最中。

５月から始まって以後、建物の構造から直す必要性があったことから以前から手伝ってもらっている個人の大工さんに、何度も現場に入ってもらいリフォームを進めた。

傾きや束の浮いた床、和式便器からの洋式化、砂壁へのボード貼り、畳からの洋室化。

構造から触る必要のある物件はどうしても時間がかかり、その後に内装もやるから結局すべて終わったのは１０月ころ、入居は１１月。

１０月に終了した段階で現場は、購入から１年以上経過し、構造や外壁部分は直し多少残置物を片付けた程度の６号戸建に移った。

そこで残っていた作業の中でもネックは、くみ取りからの簡易水洗化。

この方法はネットでもたくさんの情報が出ており、動画でも詳しく勉強できるものの未経験の人間には簡単にできるものではない。

給水管を水道屋さんにやってもらい便器の設置は自分で行った。

しかし追加の問題として便槽から上がってくる臭いだ。

この戸建は奥に細長い所謂ウナギの寝床タイプ、便槽の蓋が屋外に出せないため室内の土間にあるのだ。

これが居住空間まで回ってくるとひどい匂いになる。

その対策として便槽直近に換気扇を設置し便槽の蓋ごと閉じ込められる箱を被せた。

これで相当臭いは改善されることになった。

１０月から内部の工事に着手し、トイレの他は砂壁へのボード貼り後のクロス仕上げが４部屋、砂壁直張り１部屋。壁と天井へのペンキ塗り２部屋。

畳からの洋室化クッションフロア仕上げが３部屋、合板上張りのクッションフロア仕上げが２部屋。

襖など建具の張替えが２０枚近く。

業者に外注したのは排水管と給水管の引き直し、テレビアンテナの調整。

予定では今年の１月中に終わらせる予定が延びてしまい２月中旬までかかることに。

リフォーム中から募集はかけていたので幸運にも２組目で申し込みをもらいそのまま入居してもらえた。

やはりジモティーだと直接交渉ができて個人的には好きだ。

とにかくこの物件は相当しんどい思いをすることになったが、結果的に自分のリフォームスキルを大幅に引き上げた物件になった。

ただもし自分が安さに釣られてこの物件を１，２軒目に購入していたら心が折れて手放していたかもしれない。

当たり前だし書籍などでも散々言われていることではあるが、物件は総合的に判断して買わなければならない。しかし、いざ自分が判断するときになるとその目は曇りがちになることを実感する物件だったと思う。

２．８号９号戸建の購入、融資付け

昨年はこれまでよりセミナーなどには積極的に参加した年だったと思う。

県内で開かれるものも土地柄か多く都合が付けられるものには積極的に足を運び、県内外を問わずたくさんの大家さんと知り合うことができた。

近郊の方の物件にも足を運ばせてもらったりして勉強とモチベーションを高めることに繋がった。

その結果として自分も大きな融資を引くという目的が具体化し、手頃なアパートなどをいくつかの銀行に持ち込み始めた。

色々な物件に対する銀行側のリアクションから、どのような物件であれば融資が可能で、どんな条件になるのかが何となく分かるようになってきた感がある。

そんな中で購入に至ったのが８号９号だった。

これは同じ土地に建った２つの戸建で、建物の構造も全く同じで最初から貸家として作られたものだった。

築古ではあったが状態は良く、買値は土地の評価から解体費を引いたくらいの金額に収まった。

そのような物件のため最終的な融資金額は土地の担保評価分まで出せるという話だったことから、オーバーローンで購入することとなった。

これまでほぼノンレバで進めてきたからこそ出た条件だとも思っているが、これはありがたかったし、今後の戦略においてはいかに今回のような条件を引き出せるかを考えることが重要だと実感している。

現在はその８号９号のリフォームを全力で行っているところだ。

元々の状態が良いため内装さえ仕上がれば十分貸せる。

とはいえこれまでよりも大きな金額で購入していることからそれなりのバリューアップを図りたい。

とりあえず半年間にあったことをつらつら書いてみた。

もう少しまとめておきたいことがあるので明日も書いてみたい。