自分に合った物件管理とは：管理委託or自主管理
・１号物件について
私が初めて取得した１号物件は２戸の平屋。
１戸目の募集開始が２０１９年１２月、入居決定が３月。
２戸目の募集開始が２０２０年３月、入居決定が５月。
２０２０年６月現在、晴れて満室である。
この物件は現在自主管理を行っている。
初めての物件のため、管理を不動産会社に任せるか悩んだ。
しかし、結局は自分でやってみることとした。そこに至った考えなどを述べたい。
・管理会社に任せるか、自主管理か。
私は現在勤め人の身。
多少時間はあるほうだが、いつでも動けるわけではない。
２戸とはいえ集合住宅であり、入居者からどのような要望、クレームなどがあるか分
からない。
築年数は３０年を超えている、いつ設備に不備があるかわからない。
私にとって初めての物件、普通に考えれば管理は委託するのが無難だろう。
管理してもらう場合の費用を数社に見積もってもらった。
月の家賃収入の６～８％が相場であった。
毎月の家賃収入が２戸合わせて８万円なら、管理手数料は
4,800円から6,400円
である。決して少なくない金額だ。
設備の修理が必要であれば、そこからさらに業者への支払いが生じる。
私は結果的に自主管理としたわけだが、それは以下の理由による。
・自宅から物件までは車で３０分程、何かあっても駆けつけることは可能。
・戸数が少ないためクレームなどは少ないだろう、という思い。
・DIYの結果物件のことはほとんど分かるという自信。
・入居者との対応を自分で行い、やり方を学びたい、という思い。
これは私の価値観だが
入居者とのコミュニケーションを経験していかない限り、大家としての成長は
ないだろう
との思いが強くある。
その点が、自主管理を踏み切らせるもっとも大きな材料になった。
・入居者とのコミュニケーション
実際に自分で管理を始めてどうか、という点。まだ日は浅いが入居者から２度要望があった。
２度とも入居直後で、風呂のドアが外れる、洗面台からの水漏れがある、とのことであった。
どちらも私が直接物件へ行き、現場を確認して対応した。ドアは直しかたを調べて解決。水漏れは馴染みの水道屋に頼み修理してもらった。
これらの要望は設備に関することで、私が入居前にもっと設備を点検しておけば十分防ぐことができたものであった。
こういった学び、成長は管理会社任せにして、問題の解決後に結果報告を受けるだけでは到底得られないものだろう。
・入居者と接することを恐れ、避けていては成長できない。
このような入居者からの要望に対応するのは、誰しも気が重いはずだ。
私も入居者から二度目に電話を受けたときは
また何かやっかいなことが起こったのか……
と胃が締め付けられる思いだった。
しかし、それでも今はそのような経験を積むべきだと考える。
私の物件管理に対する考え方に、大きな影響を与えた本は
鈴木ゆり子氏の「実践！満室大家塾」
である。
を徹底して自分で行うよう書いている。
これらはたとえ物件を管理会社に任せていたとしても、自分でやらなければならない、とまで言っているのだ。
物件のあらゆることを、大家は把握していなければならない。
他人に任せっぱなしで、大家業が上手くいくはずがない。
そういった主張が繰り返される。
数ある不動産本の中でも、特に泥臭い。
現場主義で、スタイリッシュさなど微塵もない。
だからこそ私に強いインパクトを与えた。
どの内容も簡単に実践できるものではないが、
大家としてだけでなく、人間として入居者と接する姿勢、それを見習い実践していくつもりである。
