物件３号棟を決済・引き渡し完了：リフォーム方針について
本日物件第３号棟となる戸建ての決済を行った。
買付けを行ってから一ヶ月足らずでの引き渡しとなった。
２号棟のリフォームを終えてから約一ヶ月で次の物件に着手することになる。
今回は今後のリフォーム方針などについてまとめておきたい。
１．物件スペック
築４４年、木造２階建て、車庫付き。
駐車スペースは車庫含めて２台可能。
間取りは６ＤＫ、和室５室、洋室１室。
残置物なし、境界明示なし、車庫未登記。
以上の条件で物件価格は１８０万円で購入できた。
この値段は路線価で見た土地値から、解体費用を引いてもまだ安い金額である。
売りに出してから約１年間買付けも入らなかったことから、これだけの値引きに成功したと言えるだろう。
最悪建物を解体して土地として販売しても、まだ利益がでる計算となるのでかなり精神的には余裕を持っていられる物件だ。
２．３号棟の問題点
購入段階から判明しており、懸念事項となっていたのが
・雨漏り
・シロアリ被害
である。
(1) 雨漏りについて
雨漏りに関しては廊下部分と隣接する部屋の角に大きな雨染みがある。
天井はふやけてスカスカ、砂壁部分は触ると簡単に崩れてくる状態、壁紙も広い範囲で浮きがある。
雨漏り箇所上部の屋根はちょうど瓦と板金のつなぎ目にあたる部分。
雨漏り箇所の湿り具合を確認したが、雨が降っている日でも水気は感じられない。
おそらく余程酷い天候の場合だけ水が入ってくる状態なのだろう。
屋根に登り状態の確認、及び天井裏にも入ることができそうなら、その両方から場所
を特定して修理する計画だ。
それでも雨漏り箇所の特定に至らなければ、後々火災保険で修理することも視野に入れていく。
(2) シロアリについて
シロアリ被害については、目に見えるものでは脱衣所の床と柱に被害がある。
床は根太がボロボロでフローリングを支えられない状態になっていた。
また柱の下部がシロアリに喰われており、その部分はスカスカになっている。
その他にも専門業者の診断の結果、一階の床下全体に渡って、蟻道や蟻害の被害が見られる状態だった。
これらの状態を普通の人が見れば、誰もが物怖じして購入を躊躇するだろう。
だがシロアリに関しては、正しい知識を持てばそこまで恐れるものではないことが分かってきた。
以前取り上げたシロアリ対策の本を１冊読むだけで、シロアリが世間で嫌われ恐れられているのは過剰反応だと思えてきた。
私の認識としては
・どんな住宅であってもいずれはシロアリの被害に遭うもの。
・広い生息範囲を持つヤマトシロアリであれば、家を倒壊させる被害にはなりえな
い。
・過剰な薬剤散布は必要ない。
といった具合だ。
物件の売り主に以前のシロアリ被害を確認したところ、３０年以上前からシロアリが出ていたようだ、ということだった。
業者の調査段階でも生きたシロアリは確認できておらず、私が覗いた範囲でもシロアリはいない。
そうであればボロボロになった木部を補強、入れ替えを行えば十分だろう。
できれば床下全域に潜り、新しい被害がないことを確認したいと思う。
３．リフォーム方針
全体的な印象としては、典型的な昭和４０～５０年代の戸建て、といった感じ。
壁は１室の洋間を覗いては全て砂壁か繊維壁。
間取りも古臭くそれぞれの部屋が分断されている感がある。
風呂も壁と床はタイル張り。
車庫外壁のトタンは全面にサビが出ている。
電気容量は間取りが６ＤＫにも関わらず上限が３０アンペアしかない。
正直問題点は山積みである。
手を付けようと思えばキリのない物件のため、ある程度の妥協はやむを得ないだろう。
基本的には、物件の第一印象を良くすることを優先させる。
やはり広く使われている砂壁と繊維壁に壁紙を貼ることが効果的だ。
畳の部屋についても何室かは洋室化してクッションフロアに変える。
仏間などについても極力和室感を抑える方向で作業を進めたい。
またこの広さで電気が３０アンペアでは相当不便なので、業者に依頼して電気線の増強を依頼することになるだろう。
壁や床の施工は物件の広さを考えれば、施工の効率化が優先されるだろう。
６ＤＫは私が扱った物件の中で、もっとも広いものだ。
これまでのように悠長に作業をしていては到底終わらないものだ。
とにかくスピード感を持って、効率的に作業を進めたい。
３軒目ともなれば初めて行う作業はかなり少なくなっている。
計画的に段取り良く作業を進め、来春までには確実に客付けを完了したい。
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