ＤＩＹと投資効率：長期的視点ではＤＩＹが強い
ＤＩＹと投資効率について。
物件のリフォームをする上で
ＤＩＹでセルフリフォームするべき
か
業者に任せるべき
かはよく議論になる。
絶対的な答えなどない問題だが、考えてみる。
１．ＤＩＹは大抵の人にとって投資効率が悪い
投資効率、投入した資金を回収するまでの期間がどれだけかかるか。
表面的な利回りを
物件購入費用＋リフォーム費用／家賃収入
で計算すれば、ＤＩＹの方がリフォーム費用を抑えられる分、利回り自体は高くなる。
しかし問題は作業完了までの期間だ。
リフォームが完了するまでの間、入居はできず、家賃も得られない。
自分でリフォームする場合と業者に任せた場合で、どれだけ空室期間が伸びることになるか、この点が回収効率に大きく影響する。
ＤＩＹ未経験者がこの期間を正確に見積もることは難しい。
私の経験上、大抵その見積もり期間は甘くなりがちだ。
当初の予定より数ヶ月伸びることも十分ありえる。
そうなると当然空室期間が伸びることになり、回収効率はどんどん落ちる。
この機会損失を事前に計算することはそう簡単ではない。
リフォーム未経験者にとってＤＩＹは、資金の回収効率の悪い方法になるだろう。
２．長期的視点に立つとＤＩＹが強い
だがそれでも私はＤＩＹを勧めたい。
先に述べた投資効率の悪さは、その物件だけを見た場合である。
大家業を志す者にとって、将来的にはどんどん物件を拡大していきたい、と思っているはずだ。
ＤＩＹの強みは業者に任せた場合よりも
自分が大きく成長できる
ことにあると思っている。
リフォームのスキル、経験、知恵。
これらは効率が悪いながらも自分で行うことで、少しずつ培われるものだ。
経験を積めば積むほど、作業効率は上がり、様々な知恵も付いてくる。
それが長期的に見れば、機会損失の期間を短縮することに繋がるのだ。
どれだけ経験を積めば、業者に任せる選択以上の回収効率になるか。
もちろん物件や業者によって様々だが、数年間は自分の技術を磨かなければ、ＤＩＹの方が効率が良い、とまでにはならないと思っている。
私の場合、１号物件の１部屋目にかかったリフォーム期間は１０ヶ月だった。
壁や床のほとんどを直して、この期間だ。
続いて２部屋目、同じ構造の部屋にかかった期間は５ヶ月。
作業内容もほぼ同じ、しかし半分に短縮されている。
もし３部屋目があったなら３ヶ月程度にはなるだろう、と思っている。
３．長期的目線で取り組まないと、ＤＩＹは辛い
元々ＤＩＹが好きだ、という人間を除き、ガッツリ物件を自分でリフォームすることは辛いと思う。
数ヶ月に渡り、休みもなく、効率が悪く、失敗の連続の日々。
経験がなければ必ずそうなる。
どこかの時点で一度は後悔するはずだ。
それに耐えるには長期的な目線を持つことが重要だろう。
今が修行のときで、スキルや経験を積めば将来強みになる、と信じられるかどうかだ。
そして未経験の作業にも積極的に挑戦して、常に自分の技術を高めるようにする。
何よりも大事なのは、目先の投資効率などではなく
目に見えない自分のスキル、経験、知恵などの資産
だと思う。
結果的にはこれらの資産が、金銭的な資産に繋がるはずだ。
４．おわりに
ＤＩＹは自分の時間を大きく費やす方法だ。
独り身ならともかく、家族がいる場合その協力なしに、最大限にリソースを割くことは難しいだろう。
それでも私はＤＩＹに積極的に挑んでほしいと思う。
金銭的なメリットを抜きにしても、自分の成長を実感でき、楽しいのだ。
元々好きでなくとも、挑戦によって自分の技術が向上し、成長の喜びが得られる。
こういったことは勤め人をしていては、なかなか得られない。
困難の中にも楽しみを得られる視点を持つ、ということを意識してほしい。
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