不動産屋から見た２号物件の問題点：致命的なのはアプローチ
２号物件のリフォームを開始したのが今年の４月。
それから作業を続け、自分としてはもう客付け可能だろうと感じたのが８月の末。
フローリングの施工を終え、洗面台も設置したあたりで客付けをお願いしようと思い立った。
物件のある地域で２０年以上営業し扱っている物件数も多い業者に連絡を取り、数日後には物件を見てもらえることになった。
その時点で内装は掃除を残すのみといった段階。
自分的にはかなり力を入れてリフォームしたので、
普通に募集をかけても割とスムーズに入居は決まるだろう
という思いがあった。
だが、結果的にその考えは甘く、プロからの評価は厳しいものだった。
率直に言って
このままでは物件を客に紹介できない
と言われたのだ。
１．最大の問題は危険な玄関アプローチ
この物件は元々駐車スペースがなく、道路から玄関までは土が盛られた上、コンクリートで土留めとアプローチがされていた。
それを業者に頼んでコンクリートのはつりと土の廃棄を行い、道路と高さを合わせて駐車スペースにしている。
土が盛られていた部分と駐車場の境界には段差ができるので、その一部にはブロック塀で土留めを行い、一部は土をスロープ状に盛り簡易的なアプローチとしていた。
自分としては正直このスロープに不都合を感じていなかった。
だが不動産屋の客観的な視点からは、この危険性を的確に指摘された。
「砕石が敷かれただけのスロープ付近は雨が降れば土は流れ出すし、砕石のために
結構滑る」
「これでは冬場に雪が積もったり凍結したりすれば、危険すぎて使えないだろう」
改めて振り返ると、何故自分はこのまま貸せると思ったのか不思議なくらいの欠陥点で、至極もっともな指摘だった。
この対策については不動産屋から
新たにアプローチを作る
ことを提案された。
方法としては
以前作ったブロック塀に繋げる形で階段を作り、スロープ部分は完全に土留めを
してしまう
といったものだった。
スロープ部分には既に土が相当量積まれているため、そこに階段を作るのは手間がかかる。
その部分に以前と同じようにブロック塀を建てることで、土留めの延長が可能になる。
上の写真フェンス左端にブロックを階段状に積めば、アプローチとして使えるし、駐車スペースもある程度確保できる、という計画になる。
まとめると
(1) スロープ部分はブロック塀を建て、土留めをする。
(2) 以前建てたブロック塀に階段を作る。
といった作業になる。
２．駐車場がリサイクル砕石敷きでは微妙
物件前の駐車場は、造成後にもっとも安価な砕石である
リサイクル砕石、通称ＲＣ
を敷いていた。
これは破棄するコンクリートを砕いたもので、採石場などではもっとも安いグレードの砕石になる。
しかしこの砕石の欠点としては
・粒度が細かいものが混ざるので足元が汚れやすい
・車のタイヤに砕石が挟まる
という点で不人気だそうだ。
そこで勧められたのが
５号砕石を敷く
ということだ。
砕石には大きさに応じて呼び方があり、この５号砕石は粒度がより大きくタイヤに挟まることはない。
靴の裏にくっついて玄関を汚す恐れもないらしい。
しかし粒度が大きい分、砕石自体はタイヤなどの荷重で動きやすい、といった欠点もあるらしい。
また砕石を敷く前には砕石の厚みをもたせるため
表面の土をある程度すき取り、防草シートを敷いてから、砕石を敷き詰める
ところまでやればベストらしい。
３．元和室には巾木を付けるべき
元々和室であったリビングは、壁紙とフローリングを貼って洋室化してある。
元和室ということもあり、元々巾木は付いていない。
構造も真壁のままなのでそこに巾木を付けるのは違和感があるだろう、と思い私は施工しなかった。
しかし不動産屋からすれば
後のメンテナンスを考えれば付けたほうが良い
とのことだった。
巾木を取り付ける目的とは、壁と床の境界を保護する、というもの。
フローリングであれば、床の掃除には掃除機を使うのが一般的だ。
掃除機の先端を巾木がない壁紙にぶつけていれば、そのダメージはどんどん蓄積されその部分だけ痛みが激しくなることは目に見えている。
この点は入居者が退去する際の原状回復についても影響してくる。
物件に元々巾木がついていない場合
その部分の補修費用などが認められないケースがある
らしい。
そのような恐れを払拭するためにも、真壁であっても取り付けた方が良い、というアドバイスだった。
実際巾木の値段は非常に安い。
ホームセンターでは４メートルで５００円程度で販売されており、それだけで後のリスクを減らせるなら安いものだと感じた。
４．的確なダメ出しはキツイが、ありがたい
主な指摘は以上の３つ。
これら以外にも
駐車スペースがもっと広ければ……
モニター付きインターホンの方が良い
部屋数がもっとあれば……
といった意見は数多くいただいた。
もちろん評価してもらったポイントはあったものの、最終的には
このままでは客付けできない
という結論だった。
私の中では、すぐにでも物件をネットに掲載して客付けを開始してもらうつもりだったが、厳しい評価に晒され、正直かなりへこんだ。
とはいえこれまでこの地域における客付けについて、私は専門家から意見を聞いたこともなく、本来は事前にリサーチしておくべきことなのだ。
自分で勝手に期待して、勝手に失望している。
冷静に考えればこれは非常に愚かだ。
むしろ現実をありのままに教えてくれたことに感謝するべきだ。
プロに相談することで、これらの欠点を改善させるための計画ができた。
確実に前に進めるようになったわけだ。
今回のことから学べることは
・物件を購入した後はリフォームを始める前に、地元の客付け業者から意見をも
らう。
・できるなら現場を見てもらい、リフォームの方向性を確かめる。
という点だ。
これができれば誤った方向へ力を入れる必要がない。
効率的に物事を進めることが出来るはずだ。
次回からの作業はスロープ部分の土留めから行う。
土留めとしてブロック塀を作ることは以前にもやった作業。
今回で二度目になるのでよりスピーディーに作業を進めていきたい。
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