４号戸建 壁と床リフォームのまとめ
建物の基礎部分をある程度直すことができれば、あとはこれまでどおりの表層リフォームに着手できる。
作業の基本的な流れは
天井→壁→床
となり上から下に向かって行う。
汚れは基本的に下に向かって付くため、これを逆にすると掃除の手間が増えるだけで良いことは何もない。
ここからの作業はほとんど以前の物件でやったことなので、簡単にまとめたい。
１ 天井のペンキ塗装
まずは天井のラミ天と木部にシーラーを最低２回は塗る。
木部にはシーラーなしでペンキを塗るとアク・ヤニが浮き出てくるのでここは手を抜かない。
２度目は最初のシーラーが乾いてから塗る。
これに合わせて砂壁部分に水溶き木工ボンドも塗っていく。
効率を重視して砂壁に直接壁紙を貼っていく手法を取る。
キッチン部分の天井はジプトーン系の石膏ボードなのでシーラーは不要。
シーラーが終われば白色のペンキで全面一気に塗っていく。
白色を使うなら最低３度塗り重ねるイメージだ。
濃い色なら２回でもそれなりの仕上がりにはなるだろう。
ペンキはケチらずどんどん塗る。
特に凸凹した天井ならローラーの毛が長いものを使うと塗りやすいだろう。
また２階には和室があり、そこは畳のままで行くつもりだが古ぼけてはいる。
そのため柱など木部の塗装だけは行うこととした。
今回は３号戸建でも使用した
着色ニス
を使用することとした。
この着色ニスのメリットはペンキと違い、木目を残したまま塗装するため塗りムラを木にする必要がない。
一度塗りだけでも十分キレイに見える。
濃い色を使えば部屋全体が締まって見え、手間の割に効果的なリフォームだろう。
２ 壁紙の貼り付け
今回壁紙を貼る部分は
元和室の砂壁、キッチンの化粧合板（石膏性）、木製化粧合板
である。
砂壁は水溶きボンドで固めた後は、のりを多めに塗った壁紙を貼る。
さらに貼り付ける場所には木工ボンドを原液で塗っておく。
全面に塗るのは難しいが貼る面の端には塗っておくと良い。
化粧合板に対しては一応目地をパテで埋める。
壁紙の接着を良くするため、ここにも水溶きボンドを全面に塗る。
その上で壁紙を貼るなら、石膏ボードと変わらないくらい貼りやすい下地になる。
３ 床へのクッションフロア貼り付け
この作業はもはや基本作業。
下地の凸凹さえちゃんと取れていれば酷い仕上がりになることはない。
床用パテをこぼしたものが一部固まって凸凹になりやすいので、その点を注意してヘラで削ぎ落としておこう。
クッションフロアの接着はベンリダインというボンドが良い。
安くて施工可能面積も多く、一箱買えば戸建数軒分は貼れるだろう。
以上が４号戸建の表層リフォーム作業だ。
これらの作業は初心者でも簡単なので挑戦するならこのあたりからだと思う。
以前の記事はもっと詳しく書いているので良ければ参考にしてほしい。
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床の下地づくり：合板上張り工法が楽
これまでの物件で床をリフォームする際は
・畳の部屋なら根太打って合板を張る方法
・フローリングなら上にクッションフロア
・クッションフロアなら古いものを剥がして新しいものを張る
といった方法で行ってきた。
今回の物件でリフォームする部屋は畳が１部屋、クッションフロアが２部屋だ。
クッションフロアの部屋はキッチンと脱衣所なのだが、この床が少々特殊なタイプだったので紹介したい。
１ 床下地が何枚も張り合わせた合板
上の写真はキッチンの床、下地となる合板の上にクッションフロアが２枚貼られている。
一番上のものはただ敷いただけという感じ。
この下地なのだが薄い集成材を何枚も張り合わせたタイプの合板で、今ホームセンターでは見かけないタイプだ。
古い住宅なら床だけでなく壁材としても使われていることを見かけるものだ。
このタイプは古くなると一枚一枚剥がれてきやすく、パテなどで一部を補修することは難しい。
古いクッションフロアをいちいち剥がすことも面倒だったので、まとめて針葉樹合板で上張りすることとした。
２ 根太が使えるなら上張りが早い
新しい合板を床のサイズに合わせてカットしはめていくだけ。
排水管の穴に合わせてホールソーで穴をあける必要はあるが、難しくはない。
ただ上張りするためには下地として根太が機能している必要がある。
根太までシロアリに喰われている箇所は、新しい根太で補強した上で行わなければならない。
元々畳の部屋はこれまでと同様に根太から作って合板を敷く。
ただ今回は横着してネダボンドを使わずビスのみで合板を固定した。
そうするとボンド使用時に比べて床鳴りがするようになった。
やはりそういった部分で手抜きをするべきではないと思い知らされた。
あとの作業はこれまでも紹介した通り。
床用パテ（アースタックなど）で凸凹をならしてクッションフロアを貼るだけ。
今回のような下地が傷んでいたり、平らにならせない場合は新しい合板を張ってしまうのが手っ取り早いだろう。
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シロアリ被害部分の解体と薬剤散布
４号戸建の作業に着手して真っ先に行ったのはシロアリの被害がある木部の解体である。
前回の記事でも紹介したとおり、主に１階の床と柱に被害が見られる。
被害にあった木部がどのようになるかだが、木の内部がスカスカになり喰われた部分は崩れて粉状にもなる。
シロアリが木を土に還す役割を果たしているのがよく分かるのだ。
表面上は大した被害に見えなくても、ドライバーなどを差し入れてみると柱の内部はミルフィーユ状になり、建物を支える役割を担えなくなっていることが少なくない。
１ 木部の解体
被害を受けている木部は主に
床下の根太、柱、窓枠、引き戸
である。
ここからはとにかく目に見えるシロアリの被害部分を解体していくことにした。
酷く喰われている部分は道具を使わなくとも手で壊せる。
下の写真にある脱衣所のかまちなどはその典型だ。
このときに洗面台や流し台もまとめて解体していく。
ここで必須なのが
バール、ガラ袋、防塵マスク
だろう。
大抵の木部は釘で固定されている。
解体を進める上でその釘を抜くのにバールは欠かせない。
大きめのものと、小さめのインテリアバールがあると良いだろう。
ガラ袋は尖った木材や釘が付いたままの木材を入れても破れない。
家庭ごみ用のビニール袋では入れられないものも、まとめておくことができる。
次は防塵マスク。
これだけ状態の酷い部屋を解体しているとどうしても粉塵が舞う。
この粉塵を吸いつづけ健康を害することは避けたい。
そこで必須なのがマスクだが、薄い安物の布マスクでは効果が薄い。
プロも使う「３M」ものを用意すると良い。
高級なものは吸気口とフィルターがあるので、メガネやゴーグルを付けていてもほとんど曇ることがない。
その上呼吸も安物のマスクと比べて非常にしやすい。
一度使うと手放せないレベルで、解体だけでなく残置物処理や大工仕事時にも役立つものだ。
さらに今回の解体で導入して効果をあげたのが
レシプロソー
だ。
購入したのはマキタの充電式レシプロソー「ＪＲ１８６DZK」
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これを導入するまでは丸ノコと手ノコでひたすら柱などを切っていたのだが、色々と限界を感じたのだ。
まず丸ノコだと切断は簡単だが、基本的に床において切断しかできない。
頭の上に丸ノコを上げて切る、という行為は取り回しが難しく危険だ。
柱を真横に切ることもバランスが取りづらく難しい。
また手ノコなら自由に色々と切ることはできるが、肉体の負荷が相当大きい。
レシプロソーは木を正確に切ることはできないが、丸ノコに比べて軽量で荒く切断するには役に立つ。
刃が細いので細かい切れ目から一気に切ることもでき、屋内作業だけでなく植栽の切断にも使える。
ボロい木造住宅を手掛けるなら一台あって損はない工具だといえるだろう。
上の写真はリビングと廊下の間にある柱を解体するところ。
喰われた部分を取り除くと、土台に接触している部分がほんの僅かしか残っていないことが分かる。
この柱は後に真ん中付近で切断し、新しい柱と入れ替える作業を行った。
その作業はかなりハードだったので次の記事でまとめたい。
２ 床下への薬剤散布
これだけシロアリの被害にあった物件は、現在進行系でシロアリがいると見て間違いない。
今後の被害を最小限に留めるためにも床下に潜り、シロアリ駆除剤を散布する必要があるだろう。
散布に使用したのは
薬剤、噴霧器、防毒マスク、不織布防護服
である。
薬剤は水で希釈するタイプのもの。
これを除草剤の散布にも使える噴霧器で希釈し散布する。
希釈するとはいえ薬剤は人体にも有毒。
床下という換気できない空間で行う作業のため、最低限防毒マスクは装着したい。
これは先に紹介した防塵マスクではダメ。
２つの用途は全くの別物のため、しっかりと使い分けるようにしよう。
最後に床下に潜る以上、全身汚れても構わない格好をしよう。
全身を覆う不織布のタイプはペンキを塗るときにも使える。
これは安価なもので十分だと思う。
後は床下を照らせる明かりを用意して潜り、基礎のコンクリ部分と木部に片っ端から散布していけばよい。
ところどころに蟻道があればそれを取り除いておく。
もし生きているシロアリを発見すればその部分は集中的に散布するべきだろう。
３ ボロ物件とシロアリはセット
築古の木造住宅とシロアリは切っても切り離せない。
どんなにきれいに見える物件でも、古くなればほとんどのもので多少の被害にはあってしまう。
また新しくとも運が悪いと相当な被害に合ってしまうこともある。
ボロ物件を扱う上でシロアリの対処を覚えておくことは必須だと思う。
以前にも紹介した書籍などでシロアリに関する知識を付けておいて損はないだろう。
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４号戸建のスペックとリフォーム方針
３号戸建の作業と同時並行して購入したのが４号戸建だ。
結果的に物件のストックを持つことができたので、この時期はひたすらリフォームに集中することとなった。
今回はその４号戸建のスペックなどをまとめていく。
１ ４号戸建購入の経緯
３号戸建を購入して以降は物件のリフォームに集中していた。
そんな中３号を購入した仲介業者さんから、新たな物件の情報が入ってきた。
３号と近い場所で１００万円以下で購入できそうな物件らしい。
今までなら手を付けている物件のリフォームが終わらない限り、新たな物件を購入しようとは思わなかっただろう。
だが今回は金額が破格ということもあり、二つ返事で内見させてもらった。
結果として正式に物件が売りに出されたその日に満額で買い付けを行い、購入することができた。
２ 物件スペック
築３８年、木造２階建て、間取り３K、駐車スペース１台。
物件価格８０万円。
土地としても狭小で１０坪未満、建物は容積率オーバー。
住むなら大人１～２人、家族連れは難しい印象。
単身用かシングルマザーあたりが想定顧客だろうか。
安くなった理由は狭さとシロアリ被害だろう。
一階の床は全体的にフカフカな状態で、一部は体重をかけると抜けるくらい脆くなっている。
床下を確認すると蟻道が何箇所も見られ、柱が何本も喰われている。
二階は割ときれいではあるが、一階のシロアリ被害部分をどこまで直すかがネックだろうか。
３ リフォーム方針
４号戸建の購入時期は３号戸建のリフォーム中だったため、購入後しばらくは手を付けられず。
結果として購入から約半月後、３号の作業がほぼ終了してからリフォームに着手していった。
この４号戸建はこれまでの物件と比べて、価格が８０万円と最安だ。
当然その分建物の状態は悪く、リフォームの難易度も相当高くなる。
特にシロアリ被害が床、柱、建具に及んでいるためどの程度直すのかの判断が求められる。
完璧に直そうと思えば、建物の基礎からやり換える必要も出てくるからだ。
シロアリは一度被害が出れば建物から完全に駆除することは困難らしい。
とにかく今回は目に見える被害部分にシロアリ駆除用の薬剤を散布し、喰われた木部を極力交換する作業が多くなる。
少なくとも表面的な部分にシロアリ被害が見えないようにするという作業だ。
基礎的な部分がある程度直せれば、あとはこれまでやってきた表層リフォームで済む。
水回りは比較的きれいで、トイレは浄化槽で風呂は古いタイプのユニットバス。
直す箇所は最低限で済む見通しだ。
キッチンの流し台と洗面台は交換すればよい。
エアコンが以前は設置されていなかったようなので、その点は考える必要がある。
全体としてみれば
シロアリ被害にあった部分さえ直せればあとの作業は難しくない
という印象だ。
次からはこれらの作業をどのように行ったかをまとめていく。
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３号戸建のまとめ：最終的な実質利回りは約２５％
法人として購入した３号戸建。
購入やリフォームにかかった費用、リフォーム開始から客付けまでの期間。
表面利回りと最終的な実質利回り、などについてをまとめておく。
３号戸建についての過去記事は以下参照。
１ 物件購入費用と会計処理
契約書上は
建物：土地の比率 ＝ ０：１０
土地のみとして取得。
土地の購入費用が約１９０万円。
諸経費が約１５万円。
物件のリフォーム費用が約１５万円。
会計上このリフォーム費用は建物として資産計上する。
賃貸開始の日をもって建物は減価償却が始まり、４年かけて償却予定。
（この会計処理は今後税理士に相談する予定で正しい方法かどうか不明）
物件購入費用＋リフォーム費用＝約２２２万円。
２ 購入から客付けまでのスケジュール
物件の決済、引き渡しが昨年１１月２日。
リフォーム終了、客付け開始が１月１８日。
物件の賃貸開始が３月３日。
リフォームにかかった約２ヶ月半は３日に一度は物件に泊まり込み。
物件で半分生活しながら作業を行っていた。
元々建物の状態は良かったため、最低限の表層リフォームで済んだことから短期間で終えることができた。
入居募集はジモティーのみ。
入居が決まらない場合は不動産屋に持ち込むつもりだったが、思った以上に早く申し込みがあったため不要に。
内見二組目で申し込みがあり、そのまま保証会社の審査も通過。
非常にスピーディーに済んだといえる。
３ 物件利回り
家賃は月５万円、年間家賃は６０万円。
・表面利回り
年間家賃６０万円÷物件価格１８０万円＝約３３％
・実質利回り
年間家賃６０万円÷賃貸開始までの総費用約２４０万円（物件＋諸経費＋リフォーム費＋税金等）＝約２５％
４ 総評
物件購入にあたっては路線価で算出した土地値から解体費＋αの値引きをして購入している。
ある程度の資産価値も担保した物件になるだろうか。
建物の状態も悪くなかったため、６DKという広さにもかかわらずリフォーム期間は２．５ヶ月と比較的短期間で済んだ。
最終的な利回りは２５％ほどと、ＤＩＹしている割にはそこまで高くない数字だが、早く済ませることができたので良しとしたい。
全体としてみれば手堅く仕上げることのできた物件、という印象だ。
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エアコン設置のために外壁の穴開け：プロから学ぶ方法
３号戸建には物件購入時からエアコンがない。
人が住むことになれば当然必要になるだろうが、この物件の間取りは６DK。
入居者がどんな使い方をするか分からない内からエアコンを設置しても、それが無駄に終わる可能性がある。
そのため今回は入居者が決まってからエアコンを設置した。
入居募集の段階からエアコンの設置場所を選べるようにしておき、申し込みの段階でその部屋を決めてもらう。
保証会社の審査が降りた段階で作業に入った。
だが設置することになった部屋はこれまでエアコンが付いていたことがない様子。
外壁側にも穴はなかった。
つまり配管用の穴を壁に開ける必要がある。
既に入居が決まっていることもあり、この作業にあまり時間をかけられない。
そういった状況から今回は勉強も兼ねて設置をプロに頼むことにした。
１．モルタル塗りの壁への穴開け
設置場所は和室、壁はモルタル塗りの砂壁。
その上から壁紙を直接貼ってある。
外壁はトタンでいかにも薄そうな感じだ。
穴を開けるために使用する工具としては
・ハンマードリル
・コアドリル
が必要となる。
これはインパクトドライバーに付けられるものとは規格が違う。
まず私が気になっていたのは
壁の素材に応じてコアドリルを使い分けるかどうか
である。
作業を依頼した電気屋に聞いてみると
モルタルとトタンの壁であれば同じものを使えば良い
らしい。
ただ
コンクリートの壁であれば専用のものを使う必要がある
とのことだった。
続いて穴を開けるとき、どこに開けるかだ。
壁にはボードの他にその下地となる胴縁などがある。
この胴縁などの木部にも穴を開けてしまって良いのか。
この点についてプロは
気にせず穴を開けて良い
という意見だ。
実際今回も胴縁に思いっきり穴を開けたが、特に異常はなかった。
そちらよりも大事なのは外壁側の窓の上にある庇（ひさし）に穴を開けないかだろう。
この点については電気屋も慎重に場所を測り穴を開けていた。
２．室内機の固定について
また室内機の背板を壁に固定する際は、特に和室用の吊り下げ型金具を使わず直接ビス打ちしていた。
プロ曰く
６～１０畳くらいの小型エアコンならビスのみで十分
ということだった。
今回はビスを８本ほど打っていたが、和室のこの位置は胴縁があまり入っていないのでどこまで下地が効いているのかは不明だ。
だがそれでも十分な強度は出るらしい。
３．室外機は地面から離し水平に
室内機を設置したら後は配管の設置場所を決めて、化粧カバーもそれに沿って設置していくだけだ。
また室外機は極力コンクリートブロックなどの上に載せるようにして、地面から離し水平を保つ。
後の配管接続要領は私も以前やったとおりの流れだった。
しかしプロは使うペアコイルも大容量のものを切り出して使うため、その場で配管をカットしてフレア加工も行う。
それぞれの作業が非常にスムーズであり、ＤＩＹでは敵わない技術の高さを感じさせた。
これらの作業を２時間足らずで終えた。
ＤＩＹなら少なくとも半日はかかる作業になっていただろう。
４．おわりに
今回プロの仕事を間近で見せてもらうことができた。
この作業に限らず普段気になっていた疑問を色々とぶつけさせてもらい、非常に良い勉強になった。
エアコンの設置は今回１から学ぶことができたし、穴開け以降の作業自体は自分がやったことのあるものばかりだったので、これまで学んだ方法を洗練させていけば十分使えるものだという自信に繋がった。
おそらく次の４号戸建ではこの作業を実際にＤＩＹすることになるだろう。
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ふすまへの壁紙貼り：間仕切り用ふすまと板ふすま
築古の物件は和室が多く、そのため当然ふすまも多い。
部屋の間仕切りや押入れなど多くの箇所に使われている。
長年貼られているふすま紙は大抵が変色したり、表面が傷ついていたりしてそのままでは清潔感に欠けるものだ。
リフォームの際、壁紙を貼り替えるだけでなくふすまも貼り替えたいのだが、ちゃんとしたふすま紙は高価だ。
量産型の壁紙と比較すると
ふすま紙２ｍ １，５００円程度
壁紙２ｍ ２００～４００円程度
となり余程のこだわりがない限り壁紙で済ませたいところだ。
もちろんデザインや施工のしやすさはあるのだろうが……
１．ふすまの状態と作業方針
ふすまの状態としては極端に汚れているわけではない。
遠目からならそこそこキレイに見える。
だが近くで見ると黄ばみはあるし、デザインも古臭い。
リフォームの方法としては２種類ある。
(1) ふすま紙を剥がし壁紙を貼る
(2) そのままペンキを塗る
作業的に手っ取り早いのはペンキを塗ることだ。
枠もまとめて塗りつぶすのが早い。
しかしこの方法は下地のふすま紙の状態が良好であることが必要だ。
破れなどがあるとペンキを上塗りしてもその部分が目立つ。
２号戸建でこの方法を試したのだが、ペンキを３度塗りしてムラをなくしたが、下地の荒れは誤魔化せなかった。
そのため今回は壁紙を貼る方法を試すことにした。
２．古い紙を剥がす
基本的にふすま紙は周囲の木枠に巻き込む形で貼られている。
正しい手順は枠を外してから貼り替えを行う。
多少手間はかかるが確実な方法だろう。
今回は一部のふすまをこの方法で貼り替えた。
枠を外す際はハンマーがあれば良い。
ただ直接枠を叩くと傷つくため当て木をする。
このふすまは和室と和室の間仕切りになっているため、中に障子窓が付いている。
この窓は雪見障子の可動部と同じ構造なので、左右のどちらかに寄せると簡単に外せる。
引手もスクレイパーとペンチで釘を抜き、取り外す。
本ふすまの紙はかなり簡単に剥がせる作りになっていて、下地の状態に戻すのに大した手間はいらなかった。
茶色の下地が見えたらその状態を確認しよう。
下地まで穴が空いていることが十分ありえる。
補修用のチリ紙を切り貼りして穴を塞いでおこう。
またこの間仕切り用ふすまとは別に、押入れなどに使われている板ふすまもあった。
これは下地がベニヤ合板であり、ふすま紙が合板に直接貼られているため剥がすのが大変だ。
剥がす際は壁紙と同じように霧吹きとスクレイパーを使おう。
３．壁紙をふすまに貼り付ける
下地をある程度キレイにできたらあとは壁紙を貼り付けるだけだ。
要領は壁に貼るときと一緒。
ただ建具類に貼るときは、建具を外し作業台の上に置くなりしたほうが作業はしやすい。
枠を外した場合は壁紙の乾燥後、枠をはめる必要があるため薄めの壁紙を使おう。
末端の処理も厚みが出ないように切っておくと良い。
壁に貼ったとき以上にのりが乾燥するまではシワが出てしまう。
また下地が合板であれば枠を外す必要性が感じられなかった。
枠がある分壁と同じ要領で貼り付け、カットができるので効率が良い。
この場合枠との境界にはコーキング剤を使わないと汚くなるかもしれない。
あとは壁紙が乾いてシワが伸びれば引き手を取り付けて完成だ。
４．おわりに
ふすまの貼り替えは地味に労力がかかる。
手間としては壁以上と考えた方が良いだろう。
貼る面積が少なくとも細かい作業が増えるのだ。
だが作業後の印象に与える影響は壁と同様に大きい。
避けて通ることはできない作業だろう。
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